Mietrecht · August 2026 · 8 Min.
Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung 2026: Was ist umlagefähig und was nicht?
Kaum eine Position in der Nebenkostenabrechnung sorgt für so viel Verwirrung wie die Hausmeisterkosten. Das liegt daran, dass ein Hausmeister ganz unterschiedliche Aufgaben übernimmt, manche davon dürfen auf Sie als Mieter umgelegt werden, andere ausdrücklich nicht. Wer die Grenzen kennt, kann seine Abrechnung gezielt prüfen und überzahlte Beträge zurückfordern.
Die rechtliche Grundlage: § 2 Nr. 14 BetrKV
Die Umlage von Hausmeisterkosten stützt sich auf § 2 Nr. 14 der Betriebskostenverordnung. Die Vorschrift erlaubt ausdrücklich die Umlage der Kosten des Hauswarts, definiert jedoch gleichzeitig eine wichtige Einschränkung: Nur solche Tätigkeiten sind umlagefähig, die nicht bereits unter andere Betriebskostenpositionen fallen und keine Verwaltungs- oder Instandhaltungsarbeiten darstellen. Ergänzend gilt § 556 BGB, wonach nur vertraglich vereinbarte und tatsächlich laufend anfallende Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden dürfen.
Wichtig ist außerdem der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit: Die Kosten für den Hauswart dürfen nur umgelegt werden, wenn dieser Grundsatz eingehalten ist, schaltet der Vermieter eine externe Hausmeisterfirma ein, muss er auch dieses Gebot beachten. Überhöhte oder unangemessene Kosten können Mieter also grundsätzlich beanstanden.
Diese Hausmeistertätigkeiten dürfen umgelegt werden
Umlagefähig sind nach der Rechtsprechung nur Tätigkeiten, die laufend anfallen und dem Betrieb des Gebäudes dienen, nicht der Verwaltung oder der Instandsetzung. Als umlagefähige Kosten des Hauswarts kommen dabei Aufwendungen für bestimmte Wartungs-, Reinigungs- und Pflegetätigkeiten in Betracht, etwa die Überwachung, dass Rettungs- oder Fluchtwege frei bleiben, Außentüren ordnungsgemäß schließen, die Beleuchtung von Gemeinschaftsflächen funktioniert und haustechnische Anlagen in ordnungsgemäßem Zustand sind.
- Kontrolle und Überwachung technischer Anlagen (Heizung, Aufzug, Beleuchtung, Wasserversorgung)
- Reinigung und Pflege von Treppenhaus, Gemeinschaftsflächen und Außenanlagen
- Gartenpflege und Winterdienst, soweit vom Hausmeister übernommen
- Kontrollgänge zur Verkehrssicherung (Frostschutz, Brandschutz, freie Fluchtwege)
- Einweisung von Handwerkern im Rahmen umlagefähiger Wartungs- und Pflegearbeiten
Diese Kosten sind nicht umlagefähig
Führt der Hauswart hingegen notwendige Reparaturen und Verwaltungstätigkeiten durch, so gehört dies zwar an sich zu seinem Aufgabenkreis, doch diese Tätigkeitsbereiche sind nicht umlagefähig. Verwaltungstätigkeiten werden auch nicht dadurch zu Betriebskosten, dass sie unter dem Sammelbegriff 'Hausmeister' abgerechnet werden.
- Verwaltungsaufgaben: Mieterwechsel organisieren, Schriftverkehr mit Behörden oder Mietern, Wohnungsabnahmen
- Reparaturen und Instandhaltung: defekte Türen, Rohre oder Malerarbeiten im Treppenhaus
- Bereitschafts- oder Notdienstpauschalen für die Entgegennahme von Störungsmeldungen außerhalb der regulären Arbeitszeit
Besonders die Notdienstpauschale beschäftigt regelmäßig die Gerichte. Der BGH hat klargestellt, dass eine Notdienstpauschale des Hausmeisters nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten zählt, da mit ihr Tätigkeiten abgegolten werden, die der Grundstücksverwaltung und nicht dem Sicherheits- oder Ordnungsbereich zuzuordnen sind. Ausnahmsweise können Notrufbereitschaften umlagefähig sein, soweit diese die Überwachung von Aufzügen betreffen, da hierfür besondere Sicherheitsvorschriften gelten.
Doppelabrechnung: Der häufigste Fehler in der Praxis
Übernimmt der Hausmeister zusätzlich die Gartenpflege oder die Treppenhausreinigung, dürfen diese Kosten zwar grundsätzlich umgelegt werden, aber nur einmal. Wenn der Hausmeister etwa die Treppenhausreinigung übernimmt, darf der Vermieter entweder die Reinigungskosten als Teil der Hausmeisterkosten abrechnen oder die Position Gebäudereinigung separat aufführen, nicht beides gleichzeitig. Findet sich in Ihrer Abrechnung sowohl eine eigene Position 'Gartenpflege' oder 'Reinigung' als auch Hausmeisterkosten, die diese Leistungen mit umfassen, sollten Sie genau nachrechnen.
Gemischte Tätigkeiten: Aufteilung ist Pflicht
Übernimmt der Hausmeister sowohl umlagefähige als auch nicht umlagefähige Aufgaben, muss der Vermieter die Kosten sachgerecht aufteilen. Wird eine klare Abgrenzung zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Tätigkeiten des Hauswarts nicht vorgenommen und ist dies für das Gericht nicht erkennbar, sind die vollständig angesetzten Kosten für den Hauswart insgesamt nicht umlagefähig. In Streitfällen muss der Vermieter den umlagefähigen Anteil nachvollziehbar darlegen und beweisen, üblicherweise über Zeitnachweise oder eine plausible Schätzung.
Hinweis: Fehlt in Ihrer Abrechnung jede Erläuterung, wie sich die Hausmeisterkosten zusammensetzen, oder wirkt die Position im Vergleich zu ähnlichen Objekten auffällig hoch, ist das ein starkes Indiz für eine fehlerhafte Abrechnung. Prüfen Sie in diesem Fall Ihr Recht auf Belegeinsicht.
Was Sie als Mieter tun können
- Fordern Sie eine Aufschlüsselung der Hausmeistertätigkeiten, falls diese in der Abrechnung fehlt
- Prüfen Sie, ob Reinigungs- oder Gartenpflegekosten doppelt abgerechnet werden
- Achten Sie auf versteckte Notdienst- oder Bereitschaftspauschalen
- Vergleichen Sie die Höhe mit dem örtlichen Betriebskostenspiegel
- Legen Sie bei Zweifeln fristgerecht Widerspruch ein
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