Mietrecht · September 2026 · 6 Min.
Nebenkosten-Nachzahlung nicht zahlen: Wann Sie dürfen — und wann es riskant wird
Der häufigste Reflex bei einer überraschend hohen Nachforderung ist: erst mal nicht zahlen. Verständlich — aber in den meisten Fällen der teuerste Weg. Wer die Zahlung zu Unrecht verweigert, gerät in Verzug, schuldet Zinsen und riskiert im Extremfall die Wohnung. Es gibt einen deutlich besseren Weg, der Sie nichts kostet und alle Rechte erhält.
Der sichere Standardweg: Zahlung unter Vorbehalt
Sie überweisen die Nachforderung fristgerecht und schreiben in den Verwendungszweck: „Zahlung unter Vorbehalt der Überprüfung“. Damit erklären Sie ausdrücklich, dass die Zahlung kein Anerkenntnis der Forderung ist. Sie kommen nicht in Verzug, es entstehen keine Zinsen, und Sie können zu viel gezahlte Beträge weiterhin zurückfordern.
Hinweis: Der umgekehrte Fall ist der gefährliche: Wer vorbehaltlos zahlt, erschwert eine spätere Rückforderung erheblich, weil die Zahlung als Anerkenntnis gewertet werden kann. Der eine Satz im Verwendungszweck kostet nichts und macht den Unterschied.
Wann Sie tatsächlich zurückhalten dürfen
Ein echtes Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB besteht, solange der Vermieter eine berechtigte Bitte um Belegeinsicht nicht erfüllt. Das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 8. März 2006 (Az. VIII ZR 78/05) entschieden. Sobald die Einsicht gewährt wird, entfällt das Recht und der Betrag wird fällig.
Daneben gibt es Fälle, in denen die Forderung von vornherein nicht besteht — etwa wenn die Abrechnung formell unwirksam ist oder die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB abgelaufen ist. Dann geht es nicht um Zurückhalten, sondern darum, dass gar kein Anspruch entstanden ist. Das ist aber eine rechtliche Bewertung, die man nicht auf Verdacht treffen sollte.
Ab wann es gefährlich wird
- Verzugszinsen: Ab Fälligkeit und Verzug entstehen Zinsen auf den offenen Betrag.
- Mahn- und Rechtsverfolgungskosten: Der Vermieter kann berechtigte Kosten weiterreichen.
- Kündigung: Ein Zahlungsrückstand kann eine Kündigung tragen. Das ist kein theoretisches Risiko, sondern der Hauptgrund, warum die Zahlung unter Vorbehalt der bessere Weg ist.
- Beweislast: Wer nicht zahlt, muss im Streitfall begründen, warum er nicht zahlen musste.
Die pragmatische Reihenfolge
- Zustelldatum der Abrechnung notieren — davon hängen alle Fristen ab.
- Nachforderung fristgerecht unter Vorbehalt überweisen.
- Abrechnung prüfen oder prüfen lassen.
- Bei Auffälligkeiten schriftlich Einwendungen erheben und Belegeinsicht verlangen.
- Zu viel gezahlte Beträge zurückfordern — dafür haben Sie deutlich länger Zeit als für die Einwendungen selbst.
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