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Mietrecht · September 2026 · 5 Min.

Leerstand und Nebenkosten: Wer zahlt für leerstehende Wohnungen?

Wenn im Haus mehrere Wohnungen leer stehen, stellt sich eine naheliegende Frage: Steigen dadurch die Nebenkosten für alle anderen? Die Antwort des Bundesgerichtshofs ist klar — und sie fällt zugunsten der Mieter aus.

Die Grundregel

Ist vereinbart, dass die Betriebskosten nach der Wohnfläche umgelegt werden, muss der Vermieter die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Kosten grundsätzlich selbst tragen. Der Bundesgerichtshof hat das mit Urteil vom 31. Mai 2006 (Az. VIII ZR 159/05) entschieden.

Praktisch heißt das: Die Gesamtfläche in der Berechnung bleibt die Gesamtfläche des Hauses — auch dann, wenn ein Teil davon nicht vermietet ist. Ihr Anteil bemisst sich weiterhin an Ihrer Fläche im Verhältnis zur Gesamtfläche, nicht im Verhältnis zur vermieteten Fläche.

Hinweis: Der Bundesgerichtshof hat in derselben Entscheidung auch klargestellt, dass der Vermieter den Verteilerschlüssel nicht einfach umstellen darf, um die Leerstandsflächen herauszurechnen. Genau das ist der typische Weg, auf dem Leerstandskosten doch bei den Mietern landen — und er ist unzulässig.

So erkennen Sie es in Ihrer Abrechnung

  1. Die in der Abrechnung genannte Gesamtwohnfläche notieren.
  2. Mit der Gesamtfläche aus der Vorjahresabrechnung vergleichen. Ist sie gesunken, obwohl am Gebäude nichts verändert wurde, ist das ein deutliches Warnzeichen.
  3. Ihren eigenen Anteil nachrechnen: eigene Fläche geteilt durch Gesamtfläche. Weicht der in der Abrechnung angesetzte Prozentsatz davon ab, nachfragen.
  4. Bei Verdacht die Flächenaufstellung des Hauses zur Belegeinsicht anfordern.

Sonderfall Heizung und Warmwasser

Bei erheblichem Leerstand entsteht ein zusätzliches Problem: Der Verbrauch der bewohnten Wohnungen steigt rechnerisch, weil die Grundkosten auf weniger Verbraucher entfallen. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 10. Dezember 2014 (Az. VIII ZR 9/14) entschieden, dass auch bei erheblichem Leerstand grundsätzlich mindestens 50 Prozent der Warmwasserkosten nach dem erfassten Verbrauch umzulegen sind. Die Vorgaben der Heizkostenverordnung gelten also weiter.

Was ein zulässiger Umlageschlüssel ist und wann er geändert werden darf, steht im Ratgeber zum Umlageschlüssel.

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